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Faching., Dipl.-Ing.oec., Ing.oec., Ing. Peter Rauch PhD
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    Archive for September, 2014

    Worauf ist zu achten, wenn Sie eine Immobilie bauen?

    Posted by Rauch on 20th September 2014

    In verschiedenen Artikeln, bin ich auf das Thema bauen einer Immobilie und das Mieten einer Wohnung eingegangen. Nicht genug kann ich betonen, bevor Sie ein Haus bauen oder kaufen, müssen Sie eine Wirtschaftlichkeitsrechnung durchführen. Aber meistens gewinnt der Traum vom eigenen Heim. Koste es, was es wolle? München, Hamburg oder Berlin, wo die Grundstückspreise und die Preise der Immobilien zum Teil durch Spekulation sich nach oben bewegt haben, sind zwar Wirtschaftszentren aber nicht das gesamte Bundesgebiet.

    Diese teuren Gebiete sollten eher den Immobilienspekulanten und den Investoren vorbehalten bleiben. Die Mehrheit der Bundesbürger wohnen in anderen Wohnlagen, wo normale Bedingungen auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt vorliegen. Das Risiko, dass eine Immobilienblase platzt, ist dort wesentlich geringer.

    Allerdings kann auch hier ein Wertverfall durch die standortbedingte Veränderung der Wirtschaftslage oder die ungünstige Veränderung der deutschen Bevölkerungsstruktur erfolgen. Letzteres kommt jedoch nicht überraschend und man kann entsprechend darauf reagieren.

    Es gibt gegenwärtig durch den „Grünen Zeitgeist“ ganz anderes Probleme. Mit viel Fleiß und Liebe hat man sich und für seine Familie eine wunderbare Idylle an einem Waldrand geschaffen und konnte in vollen Zügen die Natur genießen. Bis zu dem Tag, wo in unmittelbarer Nähe eine Windmühle oder gar mehrere dieser Türme errichtet werden. Ich möchte hier nicht weiter auf die gesundheitliche Belastung und die Verschandlung der natürlichen Umgebung eingehen. Der Wert des Grundstücks fällt rapide nach unten und kann sogar zur Unverkäuflichkeit des Grundstücks führen.

    Neues Wohnhaus

    Häuser auf kleinem Grundstück

    Heute hatte ich in eine ältere Bau- und Wohnfibel des Press- und Informationsamtes der Bundesregierung geschaut. Man lernt immer wieder etwas dazu. Bisher hatte ich nicht begriffen, warum hier in Leipzig und in meiner unmittelbarer Nähe die fürchterlichen Stadthäuser errichtet wurden.

    Meine Nachbarn erzählten mir auch, dass Sie gern ein Haus mit Satteldach gebaut hätten, aber die Stadt hat die Bauausführung eines Stadthauses vorgeschrieben. Davon abgesehen, dass man die Denkansätze der Mitarbeiter in der Stadtverwaltung nicht immer nachvollziehen kann. Hier befindet sich das historische Siedlungsgebiet. Die Nachbargebäude müssen die Denkmalschutzauflagen erfüllen. „Der Erhalt von Kulturgut und Bewahrung des historischen Stadtraumes liegen im öffentlichen Interesse.“ So ein Schreiben des Amtes für Bauordnung und Denkmalpflege Febr. 2013.

    Die meisten Familien haben die Vorstellung, das Haus sollte um 100 bis 130 qm groß sein und das Haus muss man umgehen können. Das erfordert ein größeres Grund von 500 qm, so in der o .g. Wohnfibel. Durch die verdichtete Bauweise lässt sich das Stadthaus gegenüber einem frei stehenden Einfamilienhaus auf ein Grundstück von 150 bis 300 qm errichten.

    Meistens dominiert die kleine Grundstücksgröße. 3 m Gras bis zum Hauseingang, nach hinten nichts, nur die Ansicht eines Mehrfamilienhauses. Kein Platz für das Auto. Kostenpunkt über 200.000 Euro. Bei unserem Nachbargrundstück soll auf ca. 230 qm die Doppelhaushälfte in Massivbauweise 265.000 Euro kosten. Nun der Mensch hat zum Teil sehr unterschiedliche Vorstellungen und Geschmäcker.

    Zum Haus gehört auch ein kleines Grundstück

    Währe auch schlimm, wenn alle Bundesbürger das Gleiche möchten. Es gibt so schöne treppenförmige Häuser mit großen Terrassen und Tiefgarage. Ich denke, wenn man so an der falschen Stelle sparen muss, dann wohnt man dort auf jedem Fall besser. Man muss nicht für die 30 qm Rasenfläche noch einen teuren Rasenmäher kaufen. Sie werden jetzt denken, der Herr Rauch ist sehr überheblich. Ich möchte Ihnen nur einmal die ungünstige Überlegung bei der Planung nennen. Das Haus kostet 265.000 Euro mit einem Grundstück von ca. 230 qm. Der Bodenpreis liegt bei 110 Euro/qm. 200 qm mehr, und das Grundstück mit dem neuen Haus kostet dann 287.000 Euro. Das sind 8 % mehr Kosten und man hat ein vernünftiges Grundstück.

    Baukosten für das Eigenheim sparen

    Ich selbst halte das Haus, welches von einem Bauträger errichtet werden soll, viel zu teuer. (Nur wenige Kilometer in einem anderen Gebiet von Leipzig kostet ein Haus etwa die Hälfte.) Um Baukosten zu sparen, müssen alle Überlegungen in die Planung einfließen. Vergleichen Sie einfach einmal die Fertighaus Preise. Die heutigen Fertighäuser sind in ihrer Funktionalität den Massivhäusern gleich. Ich denke, sie haben sogar einige Vorteile. Ihre tragenden Konstruktionen ermöglichen auch zu einem späteren Zeitpunkt eine bessere räumliche Veränderung im Hausinneren, als es bei einem Massivhaus möglich ist.

    Heute baut man ein Haus für sich selbst

    Heute baut man nicht mehr für Generationen, sondern für seine eigene Lebenszeit. Daher, muss man nicht über eine Haltbarkeit für mehre Jahrhunderte nachdenken. Bei einem Fertighaus gibt es einen festen Preis. Lediglich beim Keller, der Bodenplatte oder den Erschließungskosten können sich Veränderungen im kalkulierten Preis ergeben. Der Vorteil besteht in der hohen Preissicherheit. Die Bauzeit ist sehr kurz und die zeitliche Doppelbelastung für die Baufinanzierung (Darlehen) und Wohnungsmiete wird auf ein Minimum reduziert. Die Fertighäuser können meistens als Musterhäuser besichtigt werden.

    Sie haben damit den Vorteil, sich bereits vor Baubeginn genau für den Haustyp zu entscheiden, den Sie auch möchten. Für handwerklich geschickte Hausherren sind Teilausbauten möglich. Das sind meistens Arbeiten (Montage von Fertigteilen), die man auch selbst machen kann. Beton-, Mauerer- oder Putzarbeiten, welche beim Massivhaus anfallen, können dagegen nicht alle. Hier lassen sich Kosten sparen und für die Einsparung kann ein vernünftiges Grundstück gekauft werden. Wo der Nachbar beim Frühstück auf der Terrasse nicht die Zeitung mitlesen kann und die Kinder auch einmal auf den Rasen herumtollen können.

    Posted in Bauen und Wohnen | No Comments »

    Ein Haus bauen oder kaufen

    Posted by Rauch on 12th September 2014

    Bevor Sie gemeinsam mit Ihrer Familie die wichtige Entscheidung treffen, sind eine Reihe von Ãœberlegungen anzustellen. Der Kauf einer Immobilie ist in der Regel mit einer großen finanziellen Belastung über viele Jahre verbunden. Der nächste wichtige Punkt ist die Ortsgebundenheit. Ist ein Umzug aus beruflichen oder privaten Gründen erforderlich, so können Sie aus einer Mietwohnung einfach ausziehen. Vorausgesetzt, Sie haben keine längerfristige Mietbindung vereinbart.

    Bei einem eigenen Haus ist das nicht so einfach möglich. Sie müssen das Haus erst einmal verkaufen. Nur in Zentren, wie München, Berlin, Hamburg und andere große Städte kommt es zum Wertzuwachs der Immobilie. Aber auch hier kann sich lokal die Infrastruktur verändern, dass sich aus bevorzugten Wohngebieten weniger attraktive entwickeln. Das sind nicht nur die neuen Bundesländer, vor allem der ländliche Raum in Sachsen Anhalt oder Mecklenburg-Vorpommer, sondern auch viele große Städte in NRW. Ist der Verkauf der Immobilie gerade aus beruflichen Gründen erforderlich, da man in einem anderen Bundesland ein gut bezahlter Job gefunden hat, so kann dann ein Verkauf mit erheblichen finanziellen Verlusten verbunden sein. Eine Eigentumswohnung kann dagegen vermietet werden.

    Oft wohnt ein Ehegatte noch im gemeinsamen Wohnhaus, während der andere Ehepartner in einer anderen Stadt arbeitet und nur am Wochenende zu Haus ist. Für kurze Zeit ist dies sicherlich weniger ein Problem. Werden daraus aber einige Jahre oder gar Jahrzehnte, so sollten Sie wirklich rechnen, welche Mehrkosten fallen für die Zweitwohnung und die Fahrkosten an. Auch wenn Sie denken, ich fahre gern Auto, so ist der ständige Wohnungswechsel und die langen Fahrten mit einem erheblichen Stress verbunden. Aber auch für den Partner, welcher zu Hause ist und sich um alles allein kümmern muss. Stress, welcher im jüngeren Alter sich vorerst nur wenig auswirkt aber langfristig die Gesundheit erheblich beeinflusst. Für verloren gegangene Gesundheit gibt es keine Zuordnung in Geldwert. Ein Betrag, den Sie bei der Betrachtung und Berechnung berücksichtigen sollten.

    Ein eigenes Haus bringt eine individuelle Freiheit

    Das ist nicht ganz so. Klar Sie träumen vom eigen Haus und eigenen Glück. Gestalten in Ihren Träumen den Garten oder die Räume in Ihrem Traumhaus. Abhängig vom Vermieter können im Mietvertrag sehr strenge Reglungen aber auch mit gewissen Freiheiten vereinbart worden sein. Bei einer Mietwohnung zahlen Sie Miete und die Nebenkosten. Ist ein Wasserhahn kaputte, dann soll sich der Vermieter um die Reparatur kümmern. Bei Eigentum müssen Sie sich selbst um alles kümmern, wie die pünktliche Zahlung des Wassers, der Gebäudeversicherung, Strom, Grundstücksteuer, Stadtreinigung, Schornsteinfeger oder die Müllentsorgung. Im Winter müssen Sie der Räum- und Streupflicht nachkommen. Bei der Heizungsanlage die Einhaltung der Abgasnorm überprüfen lassen und sich um ausreichend Brennstoff kümmern. Fallen Reparaturarbeiten an, so brauchen Sie eine geeignete Handwerkerfirma.

    Haben Sie auf dem Haus noch eine Hypothek, so müssen Sie auch für die pünktliche Zahlung sorgen. Sie sagen, die Miete muss ja auch immer pünktlich bezahlt werden, das stimmt formal. Aber hat man einen vernünftigen Vermieter, so lässt sich z. B. bei einer Krankheit besser eine Vereinbarung treffen als mit einer Bank. Durch den umfangreichen Mieterschutz in Deutschland hat man relativ Möglichkeiten und liegt nicht gleich auf der Straße. Eine Bank hat weniger Geduld und bei einer Zwangsversteigerung kann es passieren, Sie haben bereits 200.000 Euro für das Haus bezahlt, sind das Haus los und müssen dann noch den Rest des Darlehns an die Bank zahlen. Diese traurigen Situationen sind leider keine Einzelfälle. Diese Situationen kommen bei einer Trennung der Partner oder auch bei langer Krankheit des Hauptverdieners vor.
    Muss man Mietschulden bezahlen, so hat man wenigsten kein Eigentum verloren. In der Regel sind dies Beträge auch viel kleiner.

    Sie sehen, die individuelle Freiheit ist mit einer Vielzahl an Verpflichtungen verbunden und birgt auch ein Risiko.

    Was ist preiswerter, ein Haus bauen oder kaufen?

    Ein frei stehendes Haus lässt eine große individuelle Gestaltung im Rahmen der örtlichen Bauvorschriften bzw. Bebauungsplanes zu. Die Baubehörde legt fest, welche Dachform und in welche Richtung der First ausgerichtet sein darf. Die zahlreichen Bauvorschriften und vor allem die gesetzlichen Vorschriften der Energiesparvorschriften legen bestimmte Rahmen fest, welche sowohl vom Planer und den Ausführungsfirmen einzuhalten sind. Verstöße werden durch erhebliche Bußgelder bestraft. Das Einfamilienhaus ist am teuersten.
    Bei einem Doppelhaus oder bei einem Reihenhaus werden Baukosten gespart. Ebenso sind diese energetisch günstiger, da die äußere Gebäudefläche bei gleichem Raumvolumen kleiner ist. Bei einem Reihenhaus ist durch den Schnitt auch die Grundstückfläche kleiner, was in Wohngebieten mit hohem Grundstückspreis von Bedeutung sein kann.

    Schlüsselfertige Massivhäuser sind z. T. typisiert und daher auch oft preiswerter als konventionelle Häuser. Meistens lassen diese Gebäude noch eine individuelle Gestaltung entsprechend der Käuferwünsche zu. Ein Fertighaus hat mehrere Vorteile. Eine kurze Bauzeit, ein fester Kaufpreis garantiert, dass die Kosten nicht überschritten werden. Das Haus kann oft bereits als Musterhaus besichtigt werden. Das Selbstbau- oder Ausbauhaus ermöglicht auch Eigenleistungen und damit lässt sich die finanzielle Belastung reduzieren.

    Am meisten lässt sich sparen, wenn man das Haus selbst baut. Das ist aber nur in wenigen Fällen möglich. Hier ist nicht nur eine ausreichende handwerkliche Erfahrung erforderlich, sondern man benötigt auch die entsprechende Zeit. Entsprechende Arbeiten, wie die Elektroinstallation oder der Heizungsbau müssen aber trotzdem durch qualifizierte Firmen ausgeführt werden.

    Beim Kauf eines älteren Hauses sind die anfänglichen finanziellen Belastungen geringer. Bei entsprechendem handwerklichen Geschick kann Schritt für Schritt das Haus saniert werden. So wie Geld vorhanden ist und entsprechend Zeit zur Verfügung steht. Allerdings kann sich die Bauphase über mehrere Jahre erstrecken. Bei entsprechender Planung wird der Wohnwert nur gering eingeschränkt. Der Vorteil besteht darin, dass nur ein keines Darlehn oder besser gar keins benötigt wird. Mit jedem Darlehn fallen Gebühren und Zinsen an. Auch wenn zurzeit die Zinsen sehr niedrig sind, kann sich dies in den nächsten Jahren ändern. Ein Problem, wenn das Finanzierungskonzept gerade so aufgeht. Schließlich möchten Sie mit der Familie auch einmal Urlaub machen und nicht nur das Haus abzahlen.

    In dem nachfolgenden Video werden sehr interessante Gebäude vorgestellt, welche von den Bauherrn selbst gebaut wurden.

    In dem folgenden Video wird die schnelle Errichtung eines Landhauses mit einer Terrasse nach der Fertighaustechnologie vorgestellt.

    Wieder etwas für Selbstbauer. Wie Sie aus Ihren alten Autoreifen ein interessantes Wohnhaus bauen.

    Posted in Bauen und Wohnen | Kommentare deaktiviert für Ein Haus bauen oder kaufen

     
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